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毛大庆:遇2017 蜕茧成蝶

2017-01-25 享受到:

 毛大庆在永利2017年会上的主题演讲

以下文字全部来永利集团登录网址尖端合伙人、实行董事毛大庆在永利2017年会上的主题演讲。

十分,干货满满!

 

大家下午好!

 

永利集团登录网址今年在协调的主场开年会,实在气势磅礴,异常令人振奋!自己思念今年在协调的体育馆里,对值得我们骄傲的成就和值得向往的新一年,凡是一个很好的开始!朱灿《年总结和规划》的报告开的非常务实、实际、诞生。对于集团的各个一个板块都做了非常详实的工作讲。今年永利集团登录网址有新的变化,实行了地产板块的值勤总经理制,尤其推动合伙人文化的诞生。

 

现在我们换一个视角,自己思念站在重广域的见解、再广泛的市场,从十分的趋势、国家的走向趋势、行业的趋势,和我们政策的趋势角度上,和大家简单的分析一下过去的2016年和即将到来的2017年。

毛大庆在永利2017年会上的主题演讲

总经济,华夏的房地产从来都不容许去总经济的分析。

 

自己认为2016年被我们一个更重要的启发,本来的总经济分析,只重视国家的总经济,2016年开始,我们特别重视国家的总经济和国际的总态势发展,立即是和所有国际格局的非常变化有关。在近日举行的亿润投资峰会上,我们要了李稻葵举行了2017年的展望,他就中美期间的叔只有可能发生的比较重要的竞争领域进行了比较深入的分析。

 

在这个,自己以再进行透彻阐述:我们历来没像哪一年出现这样一个高频的词“黑天鹅”。我们说的是经济事件、政治风波、国际事件里貌似非常小概率的事件,如果最终却有了。这些事件的发生都会引起对未来主要的国际走势、世界格局和经济环境的变化。历来没像2016年这样,黑天鹅满天飞。江普当选、昨日晚上在白宫发表了为人民服务为主题的就职演说、英国脱欧、朴槿惠辞职、国内的万宝之争、笑视事件、年终融创的收购事件....信息量大的意外之外。

 

在什么的环境里冲是黑天鹅频出呢?人类社会发生相同次这样的时期,大概有在19百年后愿意,工业革命浪潮最高的时候,世界环境的竞争发生了非常的布局性的变化,那时出现了多的黑天鹅,包括希特勒和纳粹。

 

我们看过往的事件发生,需要提醒各位,依照对于2017年我们要注意川普新的美国政策的固定。昨日晚上的演讲不了解多少人仔细的听了,其中除对奥巴马的全面否定,最根本的是如提升全美的中产阶级和劳动力,特别是没有层劳动力的进项能力,造福以及他们的生产能力。立即意味美国制造业的回流,包括美国的实体经济更加的提振,也许还针对我们的前途发生很大的涉及,特别是美国制造业,美国商厦全球化转向回流本土的时候,美国制造对中华制造的挤出效应,被我们带了讲话达到的伟大压力,并且货币上的压力也是值得关注的。

 

此外,欧洲的缓依然十分脆弱,政治风险没有消除,英国脱欧的程序非常复杂,充满变数,德国的另类选择党民调支持率快速上升,使得右翼民族主义的意味又同次站在德国的舞台上。美国经济复苏和美联储的政策收缩导致世界的流动性紧缩,被整个新兴市场和新生国家还带来了非常好的货币压力。在交易保护主义的驱使下,针对出口依赖过高的新兴国家来说,以面临严峻的表面调整,立即将会见被我们带许多变数。日本的经济萧条,印度的废弃钞令等,都和美国的货币紧缩有很大关联。2016年中国经济面临非常严格的下行压力,2017年会怎样,我们还是谨慎的乐观。

 

2016年的后半部分,我们呢望了部分经济指标有着非常明显的缓气象。选举一些例,例如零售消费品,2016年后半年稳定增长,顾客信心指数持续回升,汽车消费保持强劲的趋势,进出口的下行,比降幅收窄,投资增速逐渐趋稳,工业利润持续改善。自己在纪念,我们经常见到朋友圈里面讨论中国经济的各种压力和美国经济变数对我们带的不确定性,但是中国这么大的经济体,克服种种不确定性的能力还是谨慎乐观的。昨日我和一个名的经济学家讨论,说外汇的压力让我们国家把各个口子扎紧,防止人民币外流,担心几万亿的外汇储备瞬间消灭。但是我们讨论的时候说神州的外汇储备真的很重要吗?我们是从一个没有外汇储备的国家走到了接近十万亿外汇储备的级别,这样的过程中,如果我们今天豁出去,立即几万亿的外汇储备不要了,啊不会对中华发生颠覆性的题材,当你的实体经济真正的变好,科技业、制造业真正的企稳,外汇还会见返回,连没那么可怕。人民币对美元的不断贬值是大家关心的工作,应该说贬值的周期我们看来尚未结束,国内的利率政策在趋于稳定的状态下仍处在一个不确定的状态中,防止美国加息导致的连锁反应,还仍然是值得我们关注的。

 

这个连锁反应会出现在房地产上的是什么呢?凡是人民币的加息以及人民币通胀的进一步缩小。立即对我们来说是非常重要或者说好需要关怀的一个不确定性。

毛大庆在永利2017年会上的主题演讲

除了上述之外,投资、花、说话这三架马车,在过去的立刻同年里,我们呢还同有各种各样不同的题材和机会。

 

首先看一下投资:其实过去的同年里,基本建设投资贡献过半,加快减缓。制造业和民间投资明显疲软,民间投资对内疲软,对外积极。这个过程中基建投资和其他的投资成为了社会经济投资维稳的重要力量,房地产仍然贡献巨大。社会消费品零售总额略降,2016年的顾客信心以不断回升的状态里,奉比较好的是汽车行,汽车行内特别贡献的就是新能源汽车,当然这和政府的政策引导,和我们的气氛、大量环境有关。

 

自己在年前访问了部分新能源汽车,包括卖车的部分销网点,发好的新能源汽车,包括特斯拉,连货都没,实在汽车行过去同年消费领域拉动很明显。2016年全国失产能的政策,立即是国家的非常的政策导向。

 

世界的状态,刚才我干了经济复苏仍然不确定,特别是美国制造开始对中华制造出了挤出效应。大家可能看到了曹德旺现象和江普对美国制造业的喊叫,重要喊了部分很公司,包括苹果等公司,希望他们把制造业拉掉美国。对于世界的影响是什么呢?他和这些店说:你们将制造业留在美国,自己被你们大幅度减税,如果把做为到外去,你小心我惩罚你,甚至别想还回去。喝的非常坚决,无情。例如苹果,如果我们从中国搬回美国,廊坊、河南这些巨型的富士康组装基地,多厂都会关闭,这些都针对我们是比不确定的前途。此外中国的货物出口在质量和技术含量还没能够取得很大提升的时候,美国制造业如果在未来的同年里迅速提高,针对我们确实又是比较重要的经济阻击。

 

回归到房地产领域,国家政策上,大家可以视最后一个季度的中央经济工作会议,发生少数只重要的因素,一个是房子是用来住的,不是炒的;此外新一年的工作主线将紧紧围绕供给侧结构改革,立即是2017年第一的基调。增加了一个农业供给侧改革的内容,立即是国家在新的一年里,经济对的新亮点。财政预算安排要适当的、适应的推动供给侧改革,立即就表示各个城市、各个省份在未来的新一年里,财政预算分配将会见发生相当部分分配到同供给侧结构改革有关的内容上。货币政策稳健中性,尤其重视防范控系统性的经济风险,这个我面前谈到了非常多关于货币问题,外汇储备的题材相关联。

 

建立房地产市场的长效机制,立即其中特别强调了对于租赁经济的培养和进步:在刚刚结束的北京市两会上,重要强调了要加快培育购租并举的房地产长效机制。振兴实体经济,有待相关政策更出台,其他的部分关注点,夹所有制改革,供奉保险制度改革,增强知识产权保护都成为2017年中央关注的经济的重要词。再看一下市场:可以视非常亮眼的数字,2016年树了一大堆起里程碑的数字,自己希望有从事房地产行业的人数对这些好的节点的数字还是如有一点点的定义的。2016年全国商品房销售总额达到了12万亿,在三十多年改革开放,二十多年房地产市场,十五、六年商品房发展历史遭遇还是前所未有的。

 

此外一个比好的数字就是销售总面积达了15亿平方米,超越了一个人口同平米,只商品房的交易额这同件就占据到了GDP的20%,2016年全国商品住宅,如果只看住宅销售金额达了10万亿,销售面积13.7平方米,全国人均购买住房一平米,城市人口人均购买住房1.82平方米,我们仍常规的商品房市场的正常的衍生值是1.2平方米,大概有了0.6平方米多的超额。这个超额意味着我们对市场的透支以及货币没有地方去,特别是老百姓的私房储蓄没有地方去,多超额的还投房地产。目前中国住宅的估值已经接近了美国全国的毕竟估值,34万亿美金,美国住宅总估值37万亿美金。立即其中主要的重要估值还是来于北上广深。

 

我们再看有的城市的有趣的数字,全国GDP行前31称的城市普涨,深圳涨幅29%,超越了首都、上海和广州,强二线里面排名第一的是苏州,还有天津,可以说一举翻身,成为了全国最亮眼的城市,我们还看到成都、杭州这些都是涨幅很明显的。强三线城市里东莞最显著,达到45%,东莞的经济结构和产业结构是三线城市里最好的,人均可支配收入为是最好的,啊是被深圳的挤出效应很好的恩情和覆盖了。再看GDP行前31的城市,切层豪宅的情况,一千万价格中的过去同年里成交的活跃度,立即其中增长最大的就是济南,虽然只生93宪章,但是以前绝对是零,并且可能还是靠的。上海、首都、广州都是处高位,深圳特别有意思,房价涨的很高,但是绝对豪宅涨的不是那么多。三千万层的豪宅量中,上海一个城市等于北京和深圳的总数,上海已到的趋近香港,大家非常认同,不觉得有什么奇怪。五千万层的豪宅的数字还值得看一下,首都、上海、深圳三只加一块,多占了绝大多数,当然了还有广州。2016年的土地市场:全国前三百只城市土地市场整体供应维持低位,供能力不足,轻城市缺地已经成为了明显的景象,房企规模迅速扩张推动企业进入二线城市,二线城市的土地出让金大涨了70%。

 

城市的新房市场容量方面,轻城市除了广州还触及了天花板,下一场看看武汉、天津、重庆、长沙、青岛、佛山、郑州,下一个或者就是南京,这些都还在市面容量方面上第一量级,1500万到3000万平米的量级。完全全国GDP行31的城市的库存大幅度的下降,基本都不胜,都在五到八只月左右,上海好象只生少数、其三只月的榜样。除非东三省库存仍然很高,沈阳现在还是十七只月左右的库存。轻城市商品房市场份额集中度进一步提升,不论成交面积,成交金额,几乎只城市便占据了全国的11%和27%。

 

再看都和企业:第二三线城市更多的是靠固定资产投资拉动经济增长,三线城市中,东莞的经济结构最好,固定资产投资占GDP的比重23%,轻城市大规模都比好,北上广深慢慢的还转向了服务业,第三产业,科技业拉动的经济增长。

 

居民购买力方面:除了北上广深,苏州、杭州、无锡、宁波、南京属于高量级,天津、武汉、长沙、济南高速追赶,东莞成为三线城市的最。政府财政能力方面,我们看到哈尔滨、大连的相似财政收入还在退,政府财政能力继续削弱,那些好的能带来财政增长的商店尚在流出。

 

在销售数字上,500亿以上的商店全国21下,前途千亿商店成为主流,啊出现了部分超级航母,恒大也是第一代了万科成为全国房地产最大的商店,其三下商店进入了3000亿俱乐部,发生三下商店接近2000亿,发生三下商店宣布了和睦的万亿愿景,这些都是被人认为难以想象的。

 

刚才朱灿讲话到了经验,立即会是未来城市里非常重要的内容,经验经济带动格外重要的思考,即使是未来的顾客是谁,前途的顾客是怎样的,什么样子的,立即其中有几只非常关心的题材,来房子是不是唯一要用来买的,房的使用权和怎样利用它,怎样让房子变得更能产生消费意义,成为我们下一个期特别重要的话题。

 

这个话题之后也会吸引很多的新经济模式的发生,如果这些新经济模式中也会生很多很好的新经济、新消费的独角兽公司,或者百亿、千亿的商店。近来举行的北京市两会上,多的意味委员为和蔡市长表述,除了卖土地和房子,租用会成为都市又一个很的GDP来,租用经济如何变成城市的GDP,立即其中跟城市的管理非常有关系,例如机构化比例提升,大型的中介机构管理等等日趋完善,政策更倾斜,鼓励这些店起来,租用的费用包括税收很快纳入到政府的GDP财政里面。我们说未来的十年,我们的租房市场的租金总流量,毕竟GMV接近三万亿,参与租赁人口2.3亿人口,2030年租赁的总收入达4.6万亿,租用人口近3亿人口,必须要了解,下一个等的花费人群的趋向,他们逐渐从功能性消费的需要转化精神性消费的需要。例如这个体育场,立即建的时候,谁为没想到今天成为昆仑决的重要的转播基地和赛事基地。这样的赛事和关怀这样的赛事在过去经济问题没有解决的时候,历来谈不达到对这些精神性消费的需要,所以消费升级真正的中心就是从功能性消费再向精神性消费的提升。

 

今日底在座的各位,异常多80继,包括90继的新同事,你们回顾一下温馨,你们对城市花的需要,多人口摆脱了主导的活需要,尤其追求精神消费的需要,立即就是未来城市很大的商业机会所在。前途的城市改造,城市再造以及有性物业经营过程中要特别关心精神商业的进步,立即其中有三只因素,花模式、振奋要,和空间的团体形式和空中的再造。立即三触会是非常好值得新兴的房地产管理、不动产管理公司要学习的知识和能力。涉及几只需要关怀的因素:前途的功能性消费,精神性消费变化的趋势是世界商业变革不可逆转的大趋势,立即是由于走互联网和数量时代推动下发生的必然的结果。在这样的结果里面,前途的精神性商业时代中的成功企业,异常有可能会生出同样批比今天功能性商业时代里更加良好和更加可持续发展的商店。怎样把好成为一个克适应精神商业时代的一家成功的商店,你必须有一系列独特的能力,我们必须打磨出自己品牌的旺盛内核,制造具有穿透力和凝聚力的品牌IP,今日发生了系统林种种新的产业和新的房地产+的内容,Airbnb和WEWORK,好客工场,YOU+店,这些新产品都在新经济形势下,满足人们的需要。

 

这个话题也讲给物业管理公司的同事们,你们要是关心业主的变化,他们再重视链接、彼此,人和人中的感觉,不是你管好保安,扫清地就可因管好他们。我们呢从并办公里面研究了什么东西可以成为有价值的超级IP,啊希望产业地产的同事们知道真正好的园区或者一个小镇,必须要有这样的部分能量,例如独特的内容能力,商店的势能,这些店能够不能同你有流量互动以及流量能不能帮你有新的价值?

 

前讲了四只部分里面提到了六件事情:经济,2017年国家预测GDP增强6.6%,国内的经济逐步从底部走向复苏,下行压力仍然十分明显。经济,美元继续走强,人民币贬值尚未结束,我们发出必要关注通货的流动性和国家的政策对房地产的影响,部分的行业资金趋紧是概率很大的事件。市场,2016年对市场快速的透支,房地产调控政策为地方为主,强价的二线城市,限购限贷限价都会成为主流。商店,商店集中度迅速的提升,商店的并购时代已经来到,轻城市和二线城市的存量时代已经来到,依靠销售做增量的时期将结束。住房的包时代将崛起,尤其共享经济以在未来的几乎年内快速爆发。

 

再回头来探望我们自己,永利集团登录网址2016年由此整整的努力,复合增长率累计达到43%。过去三年,加快跑赢了全国百强企业的水平。自己思念我们同步都不能放松,同上还不能喘息,在今日欢庆之后,明日即将披挂上阵。异常高兴今年我们召开了土地的布局,异常令人希望。我们呢望了亿润投资在过去的新工作和新生业态的投资中取得了过硬的业绩,在天使投资,风险投资的多竞争中,过去的2016年,亿润投资异军突起。

 

今年主题是“蜕变”,这个词非常哲学,蜕变不是简单的革命,啊不是提升这么简单,蜕变是成为茧成蝶的过程,凡是新的形态的发生,凡是一家企业新状态的发生,从一个爬虫变成有翅膀,但是因高飞的同类,但是非常不同形态的过程。蜕变需要每个人从思想意识上,从反应速度达到对时代,针对外界环境做出反应,自己思念我们才可以完成蜕变。

 

谢谢各位!

毛大庆在永利2017年会上的主题演讲

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